Welltower lädt „Growth Bazooka“ neu und bereitet sich auf breitere Einführung der Managementplattform mit Cogir vor

Von RoboToaster für Aging Media Network

Welltower (NYSE: WELL) hat die letzten Jahre damit verbracht, seine Beziehungen zu seinen zahlreichen Betriebspartnern umzugestalten – und nun ist das Unternehmen bereit, eine neue Betriebsplattform für Seniorenwohnungen auf den Markt zu bringen, die „unser Unternehmen im nächsten Kapitel dieser Entwicklung wirklich verändern wird“. „, so CEO Shankh Mitra.

Am Montag gab das Management von Welltower bekannt, dass der Real Estate Investment Trust (REIT) mit Sitz in Toledo, Ohio, seinen Anteil an einem der größten Betreiber des Landes, Sunrise Senior Living, verkauft hat und dass das Unternehmen mit Cogir eine neue Managementplattform in „Englisch“ vorbereitet -sprechendes Kanada.“

Der Start der neuen Betriebsplattform – hinter verschlossenen Türen als „Project Transformer“ bekannt – wurde durch eine positive Entscheidung der Internal Revenue Services (IRS) Ende 2022 zum IL-Portfolio des Unternehmens vorangetrieben. Laut Mitra wird dieser Schritt die Zukunft des Unternehmens in den kommenden Jahren mitgestalten.

Welltower hat seit Monaten seine neue Betriebsplattform angekündigt, die in verschiedenen Gemeinden in seinem Einflussbereich getestet wurde. Und während einer Telefonkonferenz mit Investoren und Analysten am Dienstag beleuchtete das Management die hochrangigen Ergebnisse der jüngsten Übergänge.

Mitra bemerkte auch, dass dieser Zeitpunkt den Abschluss einer siebenjährigen Reise der „Vertragsmodernisierung“ markiert, die „Verträge mit Fokus auf den Umsatz in Verträge mit Fokus auf den Gewinn umgewandelt hat, bei denen wir gemeinsam untergehen und schwimmen.“ Mitra stellte fest, dass „praktisch alle“ operativen Kontakte des Unternehmens jetzt in „RIDEA 3.0“- und „RIDEA 4.0“-Strukturen angesiedelt seien.

Mitra merkte an, dass er glaubt, dass Welltower am Anfang eines „mehrjährigen, zweistelligen NOI-Wachstumszyklus für unser Unternehmen“ stehe.

„Fügen Sie Project Transformer hinzu, zusammen mit einer kontinuierlichen Optimierung unserer Betriebsplattform … und dem ständigen Nachladen unserer externen Wachstumswaffe – oder an dieser Stelle vielleicht der Wachstums-Bazooka – durch gezielte Deals erhalten Sie eine ideale Grundlage für die Beschleunigung von Erträgen und Cashflow Wachstum, wenn wir auf das nächste Jahr blicken“, sagte Mitra.

Jack Callison, CEO von Sunrise, sagte gegenüber Senior Housing News, das Unternehmen freue sich auf die Fortsetzung der Zusammenarbeit mit Welltower und Revera. Er fügte hinzu, dass er bestrebt sei, das Drittverwaltungsgeschäft von Sunrise in den nächsten fünf Jahren auszubauen und gleichzeitig die Entwicklungspipeline in Märkten mit hohen Eintrittsbarrieren durch neue und bestehende Beziehungen auszubauen.

„Im Einklang mit der Branchenpraxis werden sowohl Eigentümer als auch Betreiber im Rahmen der aktiven Verwaltung unserer Portfolios von Zeit zu Zeit strategische Entscheidungen treffen, die den Übergang von Gemeinden sowohl in Portfolios als auch aus ihnen heraus beinhalten“, sagte Callison in einer Erklärung. „Sunrise arbeitet jeden Tag daran, die Verpflichtungen, die es gegenüber seinen Stakeholdern eingeht, zu erfüllen und zu übertreffen, und genießt weiterhin eine äußerst produktive und für beide Seiten lohnende Partnerschaft mit seinen Gemeindeeigentümern.“

In einer Mitteilung an die Anleger schrieb Juan Sanabria, Geschäftsführer von BMO Capital Markets, dass die Übergänge des Revera-Joint-Ventures zu „regionalen Scharfschützen mit einigen frühen Erfolgen“ seien. Michael Carroll, Geschäftsführer von RBC Capital Markets, schrieb, dass Welltower im zweiten Quartal „solide Gewinne“ gemeldet habe, die auf starke Ergebnisse bei Seniorenimmobilien und eine rasante Investitionstätigkeit zurückzuführen seien.

Die Aktie des Unternehmens notierte am Dienstag bei 84,60 US-Dollar, ein Plus von 2,45 US-Dollar (2,98 %) gegenüber dem Vortageshandel.

Den Weg für die neue Managementplattform in Kanada ebnete die Entscheidung, eine Joint-Venture-Vereinbarung mit Revera aus Mississauga, Ontario, dem Eigentümer von Sunrise Senior Living, im Rahmen einer „für beide Seiten vorteilhaften Umstrukturierung“ aufzulösen, sagte Mitra.

Welltower erwarb 110 Immobilien von Revera in den USA, Kanada und Großbritannien und verkaufte gleichzeitig Anteile an 31 Immobilien an das Unternehmen sowie seinen 34-prozentigen Anteil an der Verwaltungsgesellschaft von Sunrise Senior Living.

„Wir haben unsere Bilanz erheblich vereinfacht und die spezifischen Produkte und Standorte mit den richtigen regionalen Betreibern abgeglichen, um eine sinnvolle Dichte auf den lokalen Märkten zu erreichen“, sagte Mitra über die Verschiebung.

Die neue Vereinbarung von Cogir mit Welltower stellt den ersten großen Schritt des Unternehmens in Richtung seiner neuen Betriebsplattform dar und trägt dazu bei, die Vision des Unternehmens einer neuen „Post-PLR-Welt“ zu formen, nachdem das IRS im November 2022 ein positives Urteil erlassen hatte.

„Ich gehe davon aus, dass dieses operative Joint Venture in naher Zukunft ein schnelles Wachstum verzeichnen wird“, fügte Mitra hinzu.

Das Welltower-Management machte keine Angaben zu den genauen Einzelheiten der neuen Betriebsplattform mit Cogir. Aber Mitra sagte, das Unternehmen bereite sich auf eine weitere Expansion nördlich der USA vor. Die Entscheidung, sich auf die „englischsprachigen“ Teile Kanadas zu konzentrieren, sei auf die Tatsache zurückzuführen, dass „Cogir im französischen Kanada eine hervorragende Marke hat.“

„Was wir in den USA machen, ist ein anderes Gespräch“, sagte Mitra. „Unser PLR ist für ein unabhängiges Leben bestimmt, und der Großteil der Exposition im unabhängigen Leben findet in Kanada statt. Deshalb fangen wir damit an.“

Mitra sagte, dass die Auslastung der Immobilien, an denen Welltower und Cogir zusammenarbeiten, derzeit bei etwa 74 % liegt und die Margen bei etwa 23 % liegen.

„Cogir erzielt in seinem kanadischen Portfolio Margen von über 40 Prozent“, sagte Mitra. „Das gibt einem irgendwie einen Eindruck davon, wohin diese Immobilien unserer Meinung nach führen können.“

Im ersten Quartal dieses Jahres kündigte Welltower die Einführung eines Pilotprogramms an, um Leads für eine ausgewählte Anzahl von Seniorenwohnimmobilien zu gewinnen. Dank dieser Bemühungen verzeichneten die Mitarbeiter vor Ort in den ausgewählten Gemeinden einen Zustrom an Verkaufschancen, sagten Unternehmensleiter.

Am Dienstag stellte das Unternehmen einige detailliertere Ergebnisse der Umsetzung seines neuen Betriebsmodells vor.

„Wir sehen großartige Ergebnisse durch die Marketingbemühungen, die wir unternehmen, und was sich das im Wesentlichen auf die Preissetzungsmacht auswirkt“, sagte John Burkart, Executive Vice President und Chief Operating Officer. „Unser Fokus liegt auf der Maximierung des NOI. Deshalb prüfen wir eine Kombination aus Preis und Auslastung und sind uns bewusst, dass die Auslastung mit einem Preis verbunden ist.“

Einer der Welltower-Betreiber mit über 50 Immobilien befindet sich mitten in der Umstellung auf die neue Betriebsplattform, und der Betreiber hat dank der neuen Einführung die Auslastung im Vergleich zum Vorjahr um über 600 Basispunkte gesteigert. Diese Verbesserung wurde teilweise durch maschinelles und statistisches Lernen mithilfe der Data-Science-Plattform von Welltower namens „Alpha“ vorangetrieben.

„Bei der Plattform geht es nicht nur um Technologie, sondern auch um Menschen, Prozesse, Daten und Technologie“, sagte Burkart.

Neben der neuen Betriebsplattform bereitet sich Welltower auf ein „massives Renovierungsprogramm“ an der West- und Ostküste der USA sowie auf Arbeiten in Gemeinden in Kanada und Großbritannien vor

„Die Auswirkungen dürften für NOIs sehr positiv sein und die Auslastung und Rate erhöhen, das Wertversprechen ist erheblich“, sagte Burkhart und wies darauf hin, dass eher Renovierungen auf den ersten Blick, einschließlich Renovierungen von Wohneinheiten und Annehmlichkeiten, als umfassende Reinvestitionen in die Infrastruktur erwartet werden.

„Das Fachwissen, das wir einbringen, wird die Renovierung von Seniorenwohnungen wirklich verändern“, fügte Burkart hinzu.

Im zweiten Quartal überstieg Welltower im Seniorenwohnungssegment des Unternehmens zum ersten Mal seit Beginn der Covid-19-Pandemie einen jährlichen Nettobetriebsgewinn (NOI) von 1 Milliarde US-Dollar.

„Wir glauben, dass wir noch eine Menge Wachstum im Tank haben“, sagte Mitra.

Welltowers Betriebsportfolio für Seniorenwohnungen mit gleichen Filialen verzeichnete im zweiten Quartal ein Wachstum des Nettobetriebsergebnisses (NOI) von 24,2 % gegenüber dem Vorjahr, was auf die starke AL-Nachfrage zurückzuführen ist, gegenüber 23,4 % im ersten Quartal.

Die AL-Nachfrage sei immer noch höher als die IL-Nachfrage, sagte Mitra. Er fügte jedoch hinzu, dass die betreuten Wohnimmobilien im Seniorenwohnungsportfolio des Unternehmens „weiterhin überdurchschnittlich abschneiden“.

Das kanadische Portfolio an Seniorenwohnungen von Welltower verzeichnete im Quartal ein NOI-Wachstum von 17,2 %, wobei Mitra anmerkte, dass sich das kanadische Portfolio „endlich im nachhaltigen Wachstumsmodus“ befinde.

Der Einbruch der Investitionstätigkeit bei Welltower, der zuletzt im ersten Quartal zu verzeichnen war, setzte sich auch im zweiten Quartal 2023 fort, wobei das Unternehmen Transaktionen im Wert von rund 164 Millionen US-Dollar abwickelte. Darüber hinaus schloss Welltower 26 neue Transaktionen ab oder steht unter Vertrag, diese abzuschließen, was anteilige Übernahmen im Wert von rund 2,3 Milliarden US-Dollar darstellt.

Mitra erkannte die schwierige Situation für neue Transaktionen an. Er stellte fest, dass es heute auf dem Markt „einen erheblichen Mangel an Eigen- und Fremdkapital“ gebe.

„Wenn wir sagen, dass der Schuldenmarkt nicht funktioniert, gehen die meisten Leute davon aus, dass der Schuldenmarkt … ziemlich flach bleibt. „Das ist nicht der Fall“, sagte Mitra. „Banken stehen unter erheblichem Druck der Aufsichtsbehörden, ihr Kapital aufzustocken, was bedeutet, dass sie tatsächlich verkaufen – sie schrumpfen.“

Aber Mitra sagte, diese Herausforderungen sollten Welltower in die Karten spielen, da das Unternehmen den Markt nach neuen Deals absucht, mit Bargeld in der Hand und hochwertigen Betreibern im Schlepptau.

„Wir freuen uns sehr über die Beschleunigung des Gewinn- und Cashflow-Wachstums im Jahr 2024“, sagte er.

Welltower revidierte am Dienstag seine Prognose und bezifferte die normalisierten Betriebsmittel auf eine Spanne von 3,48 bis 3,59 US-Dollar pro verwässerter Aktie, gegenüber 3,43 US-Dollar auf 3,56 US-Dollar pro ausgegebener verwässerter Aktie im Juni.

Das Umsatzwachstum in den gleichen Filialen innerhalb seines Seniorenwohnungsportfolios stieg im zweiten Quartal um 9,9 %, angeführt von einem Anstieg der durchschnittlichen Auslastung um 190 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Das Unternehmen meldete außerdem einen den Stammaktionären zurechenbaren Nettogewinn von 0,20 US-Dollar pro verwässerter Aktie im zweiten Quartal und normalisierte Betriebsmittel (FFO), die den Stammaktionären zurechenbar waren, in Höhe von 0,90 US-Dollar pro verwässerter Aktie im zweiten Quartal, gegenüber 0,85 US-Dollar pro verwässerter Aktie im Jahr Erstes Viertel.

Laut Mitra verzeichnete Welltower im zweiten Quartal dieses Jahres eine weitere Margenausweitung und profitierte dabei von starken Preistrends und moderaten Kosten.

Der Umsatz pro belegtem Zimmer (RevPOR) stieg im zweiten Quartal um 7,3 %, gepaart mit 3,5 % der Kosten pro belegtem Zimmer (ExPOR), was zu einer operativen Marge von etwa 25 % führte, die „seit Beginn der Pandemie nicht mehr erreicht wurde“, bemerkte Mitra .

„Wir gehen davon aus, dass wir durch [Burkarts] Ausbau der Betriebsplattform im Laufe der Zeit unser Rentabilitätsniveau vor Covid deutlich übertreffen werden“, sagte Mitra.

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Austin Montgomery ist Reporter für Senior Housing News im Rahmen des Aging Media Network. Wenn er nicht gerade schreibt, finden Sie ihn auf einem Discgolfplatz oder auf der Suche nach der nächsten tollen Lektüre in einem örtlichen Buchladen.